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房地產科技的挑戰
最近多宗嚴重甚至致命的工業意外，引起社會廣泛關注。因此，房屋局和房屋署（香港房屋委員會的執行機關）宣布引進智慧科技，透過物聯網傳感器、人工智能（AI）等，解決在建築工程進度和安全方面的監測、物業維修保養和管理工作的困難，可謂適時之舉。
正如房屋局局長何永賢指出，現時本港建築工人平均年齡已高達55歲，在工人普遍老化和短缺下，活用科技可紓緩人手不足及提升效率。能夠減少體力勞動工序和降低工人安全風險的科技應用，包括組裝合成建築（MiC）精準定位、集多功能於一身的建築機械人執行批盪、打磨和噴漆工序，以及5G遠程起重機控制系統。日常管理方面，運用AI電梯預測性維護系統，提高檢查效率之餘，亦減少電梯停運時間；使用流動的溫度探測鏡頭，可針對有問題的地點偵察高空擲物、亂拋垃圾、餵食野鴿，以及違泊塞路等問題。
今天，隨着全球城市化的普及，這些房地產科技（PropTech）成為近年「顯學」。PropTech含義寬鬆，泛指以科技解決整個房地產產業的問題，從建築工程、房屋買賣租賃、物業維護管理等整個生命周期，並涵蓋工業、零售、辦公室和住宅等。
除了可節省人力和提升效率，運用先進科技亦有助節能減排，促進可持續發展。根據世界綠色建築委員會（WorldGBC）的數據，全球39%的溫室氣體排放來自建築物，而人口稠密的香港，這方面的排放更超過60%，實在不容忽視。
在氣候變化的大環境和新冠疫情過後，減少碳排和改善室內環境質素更成為不少PropTech的重點。無怪乎一個新發布的市場研究報告預計，全球PropTech市場規模將由2022年的195億美元，到2030年增長至322億美元，複合年增長率有6.5%。
可是，美國麻省理工學院房地產中心（MIT Center For Real Estate）的研究卻提到，實施PropTech面對不少障礙，主要是與原有的技術和業務流程難以融合，以及不易與業主或物管公司和住戶的解決方案整合。
例如一些PropTech會以傳感器來監測能源使用、空氣質素、溫度、自然光、廢物和回收，透過AI來優化加熱與製冷設備，並找尋最佳的用電方式。但即使說得如何美輪美奐，如果未能與現有的樓宇管理系統（BMS）相容，便只會淪為空談。該研究又引述顧問公司KMPG在2019年的全球調查，顯示只有17%的 PropTech方案可以做到無縫整合。
因此，有志於此領域的初創企業必須多加注意。
鄧淑明博士
香港大學工程學院計算機科學系、社會科學學院地理系及建築學院客席教授