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房地產科技商機處處 港企3範疇發力
擁有人口超過1,000萬的巨型城市，在1950年全球僅有兩個（東京和紐約），不過，預期到2030年，這些巨型城市會達到43個。因此，房地產科技（PropTech）近年成為重要的一門科技。香港也有不少有心人積極推動這些科技落地，例如近日香港房地產科技協會與數碼港合作，推動行業採用創新方案。
在有關新聞稿中，指目標是以科技構建綠色智慧城市，優化城市生活環境。舉出例子包括以創新科技驗樓、無人機檢查樓宇外牆、影像分析監察工地安全、以地理空間數據輔助項目規劃等。
其實這僅涵蓋PropTech的部分。PropTech牽涉整個建築物的生命周期（設計、施工、管理、維修），包含的軟件和服務也繁多，從物業管理（例如出租房源管理、買賣申請管理、報告與分析、保養、日常管理等）；資產管理（網上/網下租金支付、投資組合管理、評估和財務管理）；以至銷售和廣告、客戶關係管理（如客戶服務、客戶體驗管理和分析、銷售自動化、社交媒體偵測）等。
研究機構Grand View Research展望全球PropTech的市場價值由2022年的290億元（美元，下同），到2030年可達942億元，8年間增長超過2.2倍。透過科技顛覆這個龐大的傳統行業，該報告指北美洲在2021年佔逾55%市場份額，但預計亞太區將成為增長最快的地區，主要原因是整個亞太區對PropTech的投資增加，尤其中國和印度，兩國在2022年PropTech投資總額分別為125億元和91億元。
香港企業尤其是初創又如何在這個機會處處的範疇發力？我有以下三點建議：
構建智慧城市 邁向減碳目標
一）可持續發展需微觀與宏觀兼備：
PropTech的目標之一，是要構建智慧城市這種可持續的生活環境，因此政府和業界不要只見樹木不見森林。
今年1月中，建造商會公布最新的「建造業勞工需求調查」，推算欠缺逾1.8萬工人；同時，政府為提高建造業的生產力，積極推動產業數碼化，旗下發展局也推出諮詢文件《採用建築信息模擬（BIM）擬備和呈交建築圖則的路綫圖》，當中多次提到BIM與地理信息以及地理資訊系統（GIS）的配合。簡單而言，兩種技術的分工是：GIS重宏觀環境，而BIM重建築物本身。
例如要構建宜居的大廈，除了着眼於建築物本身，亦需善用周遭的條件，以達到室內通風良好、自然光綫充足，不單可提高居所的舒適度，也有助防疫，並可減省電力消耗，協助香港邁向減碳目標。
港物管採發牌制 利開拓灣區
GIS和BIM的整合，既能廣泛應用在建築工程的生命周期，也有助推動智慧城市的大數據分析管理，尤其是實時數據可反映現況，協助作出最佳決策。例如在規劃設計階段，結合此兩種技術可同時兼顧室內和室外的各項變化因素，塑造精準的三維數碼分身（3D digital twin），以作建築物的選址、能源設計、周邊交通規劃配套、結構設計、室內聲學設計、氣候條件評估、建築物設計審查和性能評估。這個整合不僅適用於建築物的新建工程，也適合用於對舊建築物的活化翻新工程，這包括災害應變和風險管理、能源管理、室內導航和設施管理等的營運和保養工程。而在大型項目的拆卸過程中，GIS和BIM的整合可以實時提供GIS的地理空間分析，以及BIM模型中的材料資訊，藉此輔助估算廢棄物的數量、分類、裝載及運輸。
因此，政府和業界在推動數碼建設和PropTech的時候，應該把這兩種相輔相成的技術合併看待，才能構建可持續和以人為本的城市。
二）大灣區物管業的先機：
截至去年10月，全港有超過750間物業管理公司和逾1.2萬名從業員已獲發牌照。香港是大灣區內唯一推行物業管理發牌制度的城市，對其他地區業界推動從業員持牌制度和朝向專業化及優質化發展有着示範作用。
香港的物業管理業監管局（物管監管局）引述國家統計局資料，2022年中國城鎮常住人口超過9.2億，佔全國人口比重超過65%。10年以來，中國城市的人均住宅建築面積增加25%，在完成「十四五」規劃後，估計全國有300億平方米的樓房需要物業管理，相信會加速推動物管業發展。
目前，內地物管業的重心主要在住宅物管服務，但隨着市場發展，預期增長力會放緩。相比之下，商用物業物管服務在內地正值萌芽階段。在2020年，商用物業物管服務的滲透率不足一成，物管監管局分析，大灣區「一小時生活圈」是香港物管業熟悉的生活及工作模式；而香港物管業在管理大型住宅屋苑和商用物業，包括在鐵路上蓋發展的物業組群方面經驗豐富，配合先進的PropTech，能提高成本效益並更以人為本，令香港在向大灣區輸出這些專業服務方面，得享先機。
在向外推廣的同時，香港物管業界也需提升服務的專業水平，朝人性化、智能化及持續化方向發展。
AI補充勞動力 改善能源效率
三）AI提升效率，也令初創估值高兩成：
近一年創投市場資金緊絀。自2021年的投資高峰以來，作為初創企業命脈的資金急劇下降，令初創資金緊張，加速了汰弱留強的局面。2023年的首三季，資金僅為1,936億元，不到2022年全年總額的一半。雖然如此，數據研究公司CB Insights分析了2023年初創公司的估值，有人工智能（AI）成分的，可籌集新資金比其他初創高出20%以上，這不單在集資早段，在A、B輪更甚。
在香港，PropTech應用中，AI亦是熱門元素。例如通過電子觸控屏幕快速解答客戶疑問，有助緩和人手需求；以AI影像分析人流，將會所設施使用率展示在手機應用程式中，讓用戶避開繁忙時段；或者以AI配合閉路電視，有助及早回應突發事故，這在24小時開放的健身房尤其見效，一旦偵測到有用戶暈倒可立即發出警報，保障使用者安全。可以說，AI不僅為人手欠缺的行業補充勞動力，更能提升服務質素和員工效率。
又例如在英國，有公司使用AI技術來改善其12.5萬平方呎辦公大樓的供暖、通風和空調以及整體能源效率。自2023年初以來，不足一年的投資回報率已達708%，節省了59%的能源消耗，每年減少500公噸的碳排放；而AI更可分析來自建築物管理系統的數據，以了解該建築物中設備的性能，以便精確地進行維修工作。
不過，有分析指出，AI技術在PropTech的應用仍處於起步階段，目前仍有不少引人疑慮的地方，這主要是指網絡安全和數據安全方面，尤其是洩漏個人私隱的風險。
正如不少嶄新科技的應用，危與機經常並存。因此，企業和用戶在探索PropTech如何幫助解決痛點，或者改進管理流程之餘，也不能忽視箇中的風險。
鄧淑明博士
香港大學工程學院計算機科學系、社會科學學院地理系及建築學院客席教授